五龙夺凤一场楼市一场财,好了伤疤忘了疼——海南往事-人间指南编辑所

作者:admin 2015-05-16 19:53:28 标签:
一场楼市一场财,好了伤疤忘了疼——海南往事-人间指南编辑所
编者按: 1988年,同样的另一群人渡过海峡,来到了一个新岛屿。白纸一样的海南,给了很多人或从新开始、或重头再来,人人机会平等的大把希望。近三十年前的“海南热潮”或许也是一场梦,梦里有人一夜暴富,有人消身匿迹、不提过往,也有人全身而退、带着这里给他的种子和野心去了远方。一朝梦碎,留下的或许不止是泡沫和泡影,还有轨迹相似的拼搏、不甘、野心。
谁年轻的时候没做过个“发财梦”特里芬两难,对吧?
这两天热映的《芳华》,讲了大半段的文工团故事,游泳池、舞鞋、青春,临了了,时光一转头,旧时代就去了,新日子要来。

*电影《芳华》剧照
一席改革春风吹满地,高幅的毛主席像被撤下换成了可口可乐的广告。
曾经一同并肩的战友,有的一转头做了工人,也有的做了作家、做了华侨太太。电影末尾,新时代的潮流推攘着让他们在特区海南相会,少了一只手的刘峰成了书贩、跟联防队的人因为扣车而争执,补上了牙的高干子弟陈灿再不吹小号、忙着“圈地挣钱”。
这段日子,也正是上世纪属于海南的“黄金时代”,揣着“淘金梦”的人从四面八方而来,他们相信在这里可以得到他们所想。
天涯海角淘金沙
对当时22岁的志强来说,海南是个心中遥远到不清晰的所在。搜刮肚肠能想到跟海南挂钩的也就是“万泉河水清又清”和“欢迎你到天涯海角来”的歌,至于万泉河在哪儿跟家门口的河浜有什么相像、他从没想过。
歌的调子绕上转三转,从喇叭转悠到他的耳边鼻息,让志强觉得有种恍惚间的浪漫。
到了1988年,这种浪漫叠上了“特区”光环,便变得踏实真切起来。

*1988年海南建省人民政府正式挂牌
一纸政策让这个在“天涯海角”的岛屿从广东省脱离,成了中国第31个省级行政区,并一跃以中国最大的“经济特区”的姿态,回归到大众视线。
深圳的成功近在眼前,让曾错失机会的人们对这一趟通向机遇新列车充满热望。一时间“十万大军下海南”,面积不足30万公里的海滨小城海口里挤满了嗅觉敏感的外来“淘金者”。
80年代末的海南,还未完全从“被遗忘的穷乡僻壤”中转过身来。尽管热潮从1980年中央决定开发海南岛的风声流露之后就一直未歇,追随着特殊政策的人和资金,搅动着一波波从“汽车”到“外汇”的风潮。
但在1988年建省之前,海南岛的情况还是只能用“落后”来概括。
“将近60%的农业结构占比,不足70亿的GDP总量吕燕妮,不足600块的农村人均可支配收入,六分之一的人还生活在贫困线下。600万人口的海南省,建省前的财政收入还不足4个亿。”
但深圳曾经的渔村过往,也让很多人相信,深圳的今朝就是这里的未来。
那个一夜之间这里仿佛换了天,一切的变化仿佛都是一时间。潘石屹多少年后回忆起当年的情形,
“1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片,第二天醒来,发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。
但海南特好!整个气氛都特自由,周围大部分也都是北方人,大家都是闯天下的,什么都能谈得来。那时候挺穷的,可我穷,还有比我更穷的!”

*1988年拟态催眠海口市东湖人才墙前找工作的人。(摄影者:黄一鸣),图源《海南日报》
23岁的志强也带着这样的憧憬,跟着表叔一路南下,踏上了这片土地,
“刚来的时候,觉得这里穷是真穷,什么都没有,海口都是泥路。但挣钱的机会多也是真的多,我们刚来的时候听他们说走私生意好的时候,把走私车从海船上拖到岸上,拖一辆就给两百。那时候的两百块诶,你想想跟厂里上班怎么比。”
“干什么都能挣钱,跑车子、倒卖点小东西,别说是汽车、电器了,连卖海南特区报发家的也有的是。”
这样的消息让很多像志强这样的年轻人定了心,决心扎根这里。只不过志强所听到的或许是这条路子的最后辉煌,85年“汽车事件”之后,大批的出口转运内地的牟利行为被作为走私查究,许多人的发财捷径由此也被陆续断绝。
海南建省前后的发展方向,曾经引起专家们的很多争议,当时的稳健派觉得海南比不得深圳,能够背后香港一路发展外向型经济,制定了二十年的计划要让海南一步步从零开始扎实地搭起成体系的经济体系来。而激进派则觉得一张白纸的海南,也有好处,可以直接产业跃升,绕过前两个阶段,用一系列政策吸引投资者信心、发展第三产业。

*1988年4月13日上午9时35分,第七届全国人民代表大会第一次会议主席台上,邓小平等党和国家领导人庄重地举起右手,表决通过了关于设立海南省的决定和建立海南经济特区的决议。(戴苏春摄),图源中国新闻网
最后激进派们的声音成了主流,向中央要政策、求发展成了一条道。除了特殊的进出口政策之外,开放股市和房地产也成了努力的目标。只不过,当时股市刚起,规章不健全、资金管理也不完善,况且已经有了的沪深两地股市,也让中央对此迟迟没有松口。
前后两条路一堵,最后剩下的也就是房地产了。
1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房体制改革的政策,各领域的市场化发展都开始大步提速,而在这个年轻特区里,房地产更是成为了第一位的新兴产业王思语。
汹涌而来的外来者,五龙夺凤让一开始的地产建设也确显得有理有据。一夜间涌进这里的人几乎要超过本地人口,也让海南的房子开始水涨船高,见天地翻番,到了1992年海口当时一件100平米的普通公寓租价也可以高达2000元。况且新来的人
在这样市场条件的刺激下,涌入地产行的资金也就多了起来。

1992年,海南省房地产投资达到87亿元,占当时固定资产总投资的一半。资本席卷着这个岛屿,开始蜂拥着圈地,海口当年的房地产开发面积就达800万平方米。
与之相映的是地价的飙升,土地成交金额从91年时的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;商品房的均价也从88年的1350元每平方一路涨到1400元(1991年)、5000元(1992年)到93年的7500元。
一切快得就像一场梦,地产业成了造梦者,也成了经济发展的最大推动力。1992年,海南省财政收入的40%来源于房地产业。
地产热潮
一场“击鼓传花”的游戏

* 1991年,海南海口市区街头的小摊及租买房广告。图源自网络
特区效应也在这一轮地产热潮中得以展现,最高峰时期600万人口的岛屿中竟有了2万家房地产公司,平均每300人就有一家的房产公司服务于市场。从1990年开始到1992年,房地产的投资额也一路攀高,分别比上年增长143%、123%和225%。到了1992年投资额高达93亿元,占到当年固定资产投资总额的66%。
不过做地产生意,并不是盖房子那么简单,更多公司所玩转的盈利项目,更像是在玩一个“流转地皮”的游戏。
拍上一块地皮,但不急于盖房子,等着转手给下家,下家拿了地皮再转手给下一家。钟若涵过了数月,房子还在规划图上,单地皮已经轮番转手了好几家,从几万一亩一路可以炒到百余万一亩。土地依旧、房子尚未过手的炒房客们人人却都赚得盆满钵满。
房地产市场一时间热潮滚滚,无人能及,打个地基就能卖楼花、批文复印件转个手就能发财的年代,谁还能不往里钻?志强所性把没跑几个月的车低价卖给了人,自己拿钱求了表叔,掺了份股到他们公司,一块做“做大生意”。
“都是要发财的人了嘛,谁还干以前几百几百的小生意。”
房产行业的火爆一样带火了周边的建材和工程,志强表叔就和另几个朋友合伙开了一个工程公司,开始做工程的石料和木材。第一笔石料工程就赚了小三万,这让还在开货车的志强听着眼热。表叔让他等公司稳一稳了再进来,过了半年,公司承办工程已经驾轻就熟。一个朋友阿信说有熟人介绍力邀他们一块去三亚做房产,说这才是真正的大生意。
志强也是第一次看到那么多位数字的金额在眼前飘荡,入行几天虽然还没摸透此种环节,但他很快明白“这能挣大钱”!
阿信吃到风声,有块在三亚的地,八十万一亩,当时整个海南已经基本上拿不到这个价位的土地了。早几年几十万计数的土地到了1992年早已飙升到了300万每亩以上,到1993年更是直破600万。这笔稳赚不赔的买卖,在好几轮饭局酒桌上的拉锯,最后才算有了几分眉目。
志强和表叔两人乐了很久,心里细细过了无数遍这笔钱的用途。
况且这几乎可以说是无本的生意,炒房客们从银行贷来资金,买下地皮,再把图纸上的房子抵押给银行张小攀,一来一去,楼不多不少,倒卖地皮和楼花的钱撑满了开发商的口袋。
银行、政府和炒楼客一路串成了游戏中的三方,三方协力、击鼓传花让这场游戏能够不间断地玩下去。几乎所有开发商都欠着银行的钱,银行也乐于玩一把,让口袋里的钱游过一轮翻个番。数千亿的资金,从以四大商业银行为首的银行、国企、乡镇企业和民营企业中源源不断地流向海南。银行成了这场游戏中的输血机和启动器,串联着各方把游戏继续,甚至最后也成了玩家。
这场游戏里好像没有输家、没有失意人,似乎更没有结束。
人人都涌在其中,整个岛屿腾跃着对于财富的欢喜。
此时,房地产市场中的投机性需求几乎已经占到了70%,弓弦也在崩得越来越紧。

*90年代潘石屹(右)在海南,图源微博
也有人在这时,开始悄悄起桌离场。
1992年8月,已经在这场“炒房”游戏中挣到自己第一个一百万的潘石屹,为了核实一个项目的审批情况,用“五斤橘子与一条香烟”换取了一个查阅内部资料的机会。内部资料中的统计数据,让他感到大为惊讶和惶恐。
“海口市在建的人均住房面积已经高到50多平!”
而同期甚至在首都北京,人均住房面积尚不足7平米。
两下相比,让潘石屹有种不安的感觉,“要出事”,转头跟冯仑、易小迪、王功权在内的几位合伙人商量分家,撤资海南回北京发展。
“五斤橘子一条烟”换来的消息,并非绝密到他人不可触碰,连游荡在炒房市场外围的志强都嗅到了不安的气息,他心中有个问题总想不明白,在这场你也赚钱、我也赚钱的游戏里,这钱究竟从哪儿来呢?大家都赚钱的好光景到底能撑多久?
但日进斗金的资金来往和来往路途人人脸上的笑意,都熏得他心醉,让他很快忘却了那份隐忧,继续往里冲去。
在多少年后看来,此一时的全身而退仍显得那么艰难。
“人人眼睛都是绿的,看到天上掉钱,谁的腿会拔掉?”
 
*90年代海南风云变幻的房价走势,图片来自网易房产
调控:一夜变天
1993年6月23日,志强还跟着表舅跟人倾谈手里地皮的买卖时,突然游戏终场的号声被吹响。
时任国务院副总理的朱镕基发表了关于“宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业”讲话,转天国务院吗就发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,开始用16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
终场鼓响,丁零当啷,好宴席也到了散的那一天。被收缩了银根的房产市场瞬间被釜底抽薪,火歇下去,零星的火星也慢慢要散。
海南房地产市场急转直下,工地停工,房价也暴跌到了91年的水平景色宜人的意思,资金散去、人去楼空。
开发商开始像候鸟迁徙一样纷纷逃离,转身把尚留在图纸上的房子留给了银行,一时间四大行的不良贷款率也一度达到了60%以上,坏账高达300亿元。即使是现房,一番房价大跳水,项目大缩水,想要收回资金更是难上加上。当时建行一家,就处理了267个不良房地产项目,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占到了当时海南房地产存量的20%,但现金回收比例仍不足20%。另八成都化了烟灰、泡沫,捉不着了。
前后被反复抵押的楼盘,拖欠不清的工程款额和纠葛中丛生的“三角帐”,最后都盘中错杂成了一笔笔理不清的数。18834公顷的土地也在这被戛然而止的流转叫停中,闲置了下来。

*热潮过后的“烂尾楼”兽婚,这些造了一半的房子成了一些刚来这个城市落脚者的寄身之所,透过灰蒙蒙一片的外墙,还有红彤彤的对联映照着、有猫狗相伴着,让一切显得不那么冷清,图源自网络。
曾经“人人都赚”的玩家们,一转眼个个都成了背后一屁股账的人。笑影和欢声也逐渐在这个岛上退去,取而代之的是六百多栋烂尾楼的遗产和占了全国10%的商品房积压。
1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,来解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。可这一招或许已经来得太晚,仅仅过了不到三年,最后因挤兑风波央行不得不宣布关闭。海南发展银行也成了新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
开发商跑路,银行对着坏账,券商们一样损失惨重,余波甚至震荡到了七八年后,后来证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。
在泡沫前撤离的“胜利逃亡故事”成了后来“万通六兄弟”们时常会谈起的光荣往昔,潘石屹、易小迪、冯仑们反复提及着当时的市场变化和“海南”经验给他们的商业启迪。
“那是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;是最好的地方,也是最坏的地方;有人在那里成功,有人在那里堕落;海南是个试验场海洛因炖鸡,所有的事情都可以尝试……”
胜利者的故事总是听来叫人羡慕,但在那场风波之后更多的是崩溃之后再没脱身的人,他们的面目模糊、发声微弱,堙没于街巷,有些甚至早早把生命定格在那一刻离场鼓声的终了张艺源。

*海南烂尾的信托大厦,原计划建成48层的信托大厦,最终只建了15层便停工。这里曾经寄托着当年在海南的金融大鳄们的梦想,将这里打造成一个新的金融中心,只不过最后一切都停留在了15层未结顶,图源自网络。
表叔公司的大老板在夜里跳了楼,公司里的同事朋友帮他通知了家人,看着空荡荡的窗户点了烟,个人想个人的心事。
志强的发财梦也早被狠狠摔在了地上,原本以为握着的金子不断贬值,成云成泥变沙土。也从“小开”一路成了“欠债佬”,背着债他跟表叔两人也不敢回家,也不敢跟家里人说,两人最后在海滩边喝了最后一顿酒,就此各奔东西,再计下一步的路。
志强一路辗转,去过苏州的台资厂装配锁芯、去过青岛挖电缆、去过广州跑外贸、去过象山做水产、去过深圳跑出租。志强的双手都有了不同的纹路,有的是茧、有的是伤疤,记录了每一分钱来的不易。
有时候褚栓忠,他也会在夜半想起那些个在海南的日子,钱好像只是计算器里翻倍上升的数字,叠着翻番那么快。
不过,“说没也就没了。”
 
十六年一轮回
海南再重新回到志强的视线,是十六年后了。
“海南”这个地方又重新被一群人想起,又像十六前那样,人们提起它的时候,眼里有光、脸上晕上色彩,语速也会越来越快。
*2009年到2013年海南三亚和海口主要的房产价格变化与政策关系,图源自网易房产。
关于海南的消息一浪一浪,无所不在,涌过来把他包围。
上车广播里念着“海南房产市场火热,穷小子一夜暴富”的故事;亲朋好友的饭桌上也成了“海南信息交流会”,一会儿是哥哥嫂子去海南看房了,一会儿是老同学去听海南房产会了,一会儿又是做了半辈子水产的老楼也从手里抠搜出卖螃蟹、泥螺的钱换了在三亚的一套房。
只要一张口,就连坐门口端了茶缸、晒太阳的老大爷对海南房产致富的消息了如指掌, 搬个手指把从儿子媳妇那儿听来的“去年多少钱,今年多少钱”如数家珍。
“暴富神话”又再一度跟远方的岛屿挂上了钩,成了身边人最津津乐道的话题。
这样的往日再现,对志强而言听着恍惚熟悉,对着海南而已却是来得不易。十余年前的泡沫破灭,留给这里第三大特产,“天涯、海角、烂尾楼”,还有数量惊人的积压商品房。海南从1999年起,也整整用了七年时间,才把这些积压的房产基本处理完成。到了2006年下半年,海南房地产才开始有了缓慢的恢复性增长。
*海南房地产广告概念图
那时候整个市场依然不乐观,房产业的阴霾也尚未被驱散。不过只两三年李诗娴,到了09年传出了国务院批复海南国际旅游岛的消息,很快大批房产开放商又开始大举进军海南,圈地造屋。短短时间里,13家地产公司就在海南共计圈地约18万亩(120平方千米),快赶上4个澳门的大小。似乎又回到了十余年前的场面,热火朝天充满希望,赶在海南圈地的企业们无不豪赌着“国际旅游岛”的概念,而且很多人相信他们不会输。
到了一年之后,这个消息正式得到确认,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》在2010年1月4日发布,提到了要把海南国际旅游岛上升到国家战略。
一时间,海南的购房狂潮也开始被掀起,各地的资金开始涌向海南。
买房!买房!买房!
买房人像是急红了眼,售房处的电话总是忙音,最后都要摇号抽签选择幸运人来买。买着了的兴奋不已,买不着来不及哀叹忙赶着看材料研究下一个楼盘!
1月4号之后的一个星期里,整个海南房市,几乎一天一个价,有的楼盘平均一天一平涨一千,常常甚至在一个月里均价就翻倍。
买了的人,忍不住嘴角带笑;没买着的。则是心急如焚。

*海南买房热,新闻配图
2010年1月17日,海南省政府暂停土地出让,市场更是一片恐慌,大家担心没地没房了,更是一拥而上抢现房。
当时的一则题为“买房的疯了,卖房的傻了”的报道,记录了当时房产市场变动的情况。
“在1月4日国际旅游岛后获批的5天内,整个海南省的商品房销售量达到了惊人的170多个亿,这个数字意味着是2008年海南全年的商品房销售量的综合,三亚凤凰岛1月11日开盘,均价7万一平方米,2栋楼700套房子全部被抢购一空。抢房,犹入抢钱之境。
三亚的北部天泽湖畔,从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元cqucc,每天放两套出来吊买房者胃口。
位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城,再到三亚湾沿岸,几乎所有的楼盘全是无房可售,海景房起价均在3万以上,而三亚城北、城东无山无海的新房,均在2万以上。
就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元。
2010-2012年,三亚的房价长期排在全国前五名,2012年2月,三亚成交均价突破27000元/平,仅次于当年的上海、北京。”
志强的老婆看着存折上的数字也跃跃欲试,她想过了,跟小姐妹凑着买一套,她比较空,还可以自己亲自飞过去看看房子。
她试着探志强口风,志强总是摆摆手,讲“要发财随他们发去,我们没有这个命”,但每天耳边过着“发财的消息”睁眼闭眼都是他们发财了的身影,折腾了几个日夜,她最终受不了,吵了两回架,回了两回娘家,难听的话说了好几轮。
最终志强服了软,点了头,老婆拿了存折直奔海南。
几个楼盘转了几圈,最终跟两个小姐妹一起看中了一套三亚的房子,六百多万,再加上税和房票,统共接近八百万,她出了三百万。
回到家的那几天,志强老婆的故事又成了新近的致富新闻,在亲朋间流传。志强和老婆也开始像十多年前那样,心中细细地把这笔钱的用途规划了好几遍。
只是“花无百日红”,11年到12年连着推出的调控政策,不久在市场上也有了应验。到了12年,一路高歌的海南房价开始慢慢一路走低。仰赖外地炒房团的三亚房价,开始瞬间崩塌,也把无数炒房客套牢其中。

*新闻图片,图源网络
11年的又正值温州民间借贷的金融危机爆发,危机的一段爆发也会 触动到千里之外,大量温州炒房团的撤资套现淘了个宝,又让海南的房产市场陷入低谷。
但很多人相信这一切只是暂时的,“什么不涨,房子总是会涨的”
“等等吧,总有好消息的。”
关于海南的消息也越来越被冲淡,偶尔听闻有人去海南房子里度个假,反扯出旁人各自的牢骚和苦水来。
志强两口子也早不再规划富余钱的用途,他们的日子又恢复了原本忙忙碌碌的样子。
去年他们规划着两家人一起到那个房子里去住一段,过个年。
但装修、生活还有这里七七八八的一堆事,又让这个“度假计划”一再推后。慢慢志强老婆也不再信“一夜暴富的神话”,也不再想自己拥有的三分之一套房子,也不再把关于海南的新闻存下留着看。
那个遥远的小岛又重新变得遥远,同样的还是那个“发财”的梦。
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